UNBEBAUBAR!

NACHVERDICHTUNG AUF EINEM DREICKSGRUNDSTÜCK

Von manchen Grundstücken sagt man, sie seien nicht bebaubar. Manchmal sagt man das aufgrund ihrer Lage. Manchmal, weil sie zu klein sind und manchmal sagt man das, weil sie ungünstig geschnitten sind.

In einer städtebaulichen Entwicklung am Rande der Altstadt von Schwäbisch Hall hatten wir mehrere Einfamilienhäuser auf einem Grundstück zu entwickeln, welches alle die genannten Eigenschaften auf einmal in sich vereint. Gelegen an einer Ausfallstraße und am Fuße eines Hangs, im Einschnitt einer Anliegerstraße und zu allem Überfluss auch noch uneinheitlich dreieckig – so präsentierte sich uns das entsprechende Grundstück.

Das Flurstück ist mit einem, städtebaulich und kulturgeschichtlich wertvollen Gebäude aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts bebaut. Es dokumentiert die Stadtentwicklung mit der Einrichtung des damaligen Diakoniekrankenhauses ab 1886 zu einer wichtigen, überregional bedeuten Versorgungseinheit des ländlichen Raumes. Zu dem Anwesen gehört ein, nach Norden verlaufender großzügiger Garten. Im Rahmen einer städtebaulichen Nachverdichtung im Innenbereich und dem schonenden Umgang mit Bauland, erscheint eine Entwicklung des, sehr zentral und verkehrsgünstig gelegenen Areals sinnvoll.

Das Grundstück musste allerdings auf Grund folgender Faktoren als ‚schwer entwickelbar‘ erkannt werden:

– Der in Frage kommende Bereich des Flurstückes kann nur über andere private Liegenschaften erschlossen werden. Betreffenden Flurstücke gehören zum heutigen Diakonieklinikum.

– Das betreffende Areal bildet eine aufgeschüttete Terrasse eines nach Osten steil ansteigenden Hangfußes, welcher unweit in einen Steilhang übergeht. Zwar kann in dem betreffenden Bereich mit einem geschickten Einbau massiver Untergeschosse der, hinter der Terrassierung liegende, eigentliche Hangfuß gesichert werden, es bedarf allerdings einer, sich dem Gelände anpassenden entwurflichen Lösung, da das Flurstück zusätzlich nach Norden ansteigt (‚mit der Straße steigt‘).

–  Der Zuschnitt des in Frage kommenden Grundstücks lässt keine großzügige Bebauung zu. Entsprechend kommen eher sparsame und räumlich begrenzte entwurfliche Lösungen in Frage. Große Teile der nach Landesbaurecht erforderlichen Abstandsflächen von möglichen Baulichkeiten, müssten auf private Nachbargrundstücke abgerufen werden.

–  Der Bereich markiert einen repräsentativen Transitraum in der städtebaulichen Wahrnehmung / Erscheinung der übrigen Bebauung. Ein Passant erlebt den Bereich als einen „Eingang“ zur Stadt. Entsprechend müssen die vorhandenen städtebaulichen Qualitäten durch eine subtile und angemessene Gestaltung der archetypischen Gestaltungssituation angemessen Rechnung tragen können, um kein ‚zerrissenes‘ oder ‚richtungsloses‘ Gesamtbild zu erzeugen. Dies ist zudem ein ausdrücklicher – und fachlich nachvollziehbarer – Wunsch der zuständigen Stadtplanung, welche sich seit Jahrzehnten um eine subtile Stadtgestaltung müht.

Auf Grund der Analyseergebnisse wurde eine bauliche Konzeption erarbeitet, welche auf einen großen Teil der vorgestellten Einflussfaktoren reagiert. Das Entwicklungskonszept sieht die Errichtung von vier Reihenhäusern mit massiven Untergeschossen und Holzständerbau-Obergeschossen vor. Formsprache und Baukörpertypus leiten sich aus der Umgebung ab. Die vier Einheiten ‚staffeln‘ sich den Hang hinauf und nutzen damit das Gelände für eine gleichsame Auflockerung der Gesamterscheinung. Als grundsätzlich relevant wird die Berücksichtigung von Höhen und Dachneigungen umstehender Gebäude erkannt, um städtebauliche Geschlossenheit und Einheitlichkeit zu erreichen.

Der Standort wird als wertvoll beurteilt und die Lage kann als ‚zentral‘ erkannt werden. Sowohl Schulen, Nahversorger und medizinische Versorgung ist fußläufig erreichbar. In wenigen Minuten ist man zudem in der Altstadt mit umfangreichem Angebot an Gastronomie, Einzelhandel und Freizeitangeboten. Der öffentliche Personennahverkehr ist mit mehreren Haltestellen in der direkten Umgebung überdurchschnittlich erreichbar. Die Anbindung an den Individualverkehr ist durch die direkte Lage an der Bundesstraße überregional sichergestellt.

Die vier möglichen Wohneinheiten wären je als eigenständiges Reihenhaus separat erschlossen. Jede Wohneinheit kann über einen kleinen Garten verfügen, welche jedoch auf Grund der Zuschnitte der Grundstücke unterschiedlich groß ausfallen würden. Mit Nutzflächen zwischen 150 und 160 Quadratmetern erscheinen die Einheiten dennoch ausreichend umfangreich, obgleich die Größenordnung eines solche Bauvorhaben eine breite mögliche Interessengruppe anspricht.

Die weitere Entwicklung innerstädtischer Leerflächen ist eine bedeutende Aufgabe für die Zukunft, da uns immer weniger Flächenland für bauliche Nachfrage zur Verfügung stehen wird. Gleichsam wird sich, unter steigenden Allgemeinkosten, unsere Wohnkultur wohl zu kleineren Einheiten hin, nachhaltig verändern (müssen). Ein Einfamilienwohnhaus wird in wenigen Jahren wieder ein Luxus sein, den sich nur noch wenige leisten können. Die Hinwendung zu alternativen Lösungen wie z.B. Reihenhäusern, bei denen innovative und redundante Lösungen, z.B. für die Gebäudetechnik, effizienter nutzbar sind als bei Einzeleinheiten, stellt eine von mehreren möglichen Kompromisswegen dar, mit dem die Ansprüche der Nutzer nach Eigenheimen mit den Umwelteinflussfaktoren verbunden werden können und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden können.

GEMARKUNG

Stadt Schwäbisch Hall

STATUS

Projektentwicklung, Städtebau

NUTZUNG

Reihen-Wohnhaus

BAUHERR

priavat

LEISTUNGEN S.P

• Projektentwicklung
• Städtebau
• Objektplanung

ZEITRAUM

2024