An einen Architekten oder eine Architektin können Sie sich in verschiedenen Situationen wenden. Wenn Sie zum Beispiel beabsichtigen ein Haus völlig neu zu bauen, scheint die Beteiligung eines ‚Steuermanns‘, der sowohl projektsteuernd auftritt aber auch die Zügel aus Ästhetik, Kosten und Technik für Sie in der Hand behält, sehr sinnvoll.

Wenn Sie ein Gebäude sanieren wollen, kommt es darauf an, was Sie vorhaben. Wenn Sie in tragende Bauteile eingreifen wollen oder das Gebäude denkmalgeschützt ist, schreibt das Baurecht die Beteiligung eines Fachmanns und das Einholen von diversen Genehmigungen vor. Manchmal reicht aber auch schon eine kleine Betreuung und ein Gespräch um Häuslebauern zu helfen.

Viele Leute scheuen die Kosten eines Architekten. Allerdings lohnt sich das Beteiligen eines Fachmanns immer dann, wenn man selbst nicht sachverständig ist. Und da die Regelungen zur Honorarberechnung sehr genau festgelegt sind, sollten böse Überraschungen eher die Ausnahme sein.

Die Architektenkammern der einzelnen Bundesländer führen auf ihren Websites offen einsehbare Listen der in Deutschland zugelassenen Architektinnen und Architekten. Manche Kammern führen zudem sogenannte Fachlisten, die allerdings weniger aussagekräftig sind als die zu Grunde gelegten Architektenlisten, da diese nicht bundeseinheitlich geführt werden. 

Ob ein Architekt zu Ihnen passt oder nicht, finden Sie erst bei einem persönlichen Gespräch heraus. Ein Architekt ist kein reiner Dienstleister. Da er für seine Bauherren individuelle Konzepte entwickeln soll, muss er seine Bauherren auch kennen lernen können. Daher ist eine positive zwischenmenschliche Komponente wichtig. Einem Architekten oder einer Architektin sollten Sie vertrauen können, damit Ihr Projekt klappt, schließlich geben Sie einen nicht unwesentlichen Teil Ihres Vermögens im Zusammenwirken mit einem Architekten für ein Bauwerk aus. Ein Architekt sollte einen guten Eindruck machen und sich mit Ihnen verstehen.

Aufgepasst! Manchmal kommt es vor, dass sie Personen unbeabsichtigt oder beabsichtigt selbst als ‚Architekt‘ oder ‚Architektin‘ bezeichnen, die nicht die dafür erforderliche Zulassung besitzen. Die Berufsbezeichnung ist in Deutschland aber geschützt. Nicht jeder, der Architektur studiert hat, ist auch gleichsam Architekt. Um die Bezeichnung führen zu dürfen, muss man eingetragenes Mitglied einer deutschen Architektenkammer sein. Das Ganze hat einen ernsten Hintergrund: Nur wer die Berufsbezeichnung tragen darf, ist auch planvorlageberechtigt, d.h. darf Bauantragspläne bei der Baubehörde eireichen. Sie können ganz einfach überprüfen, ob Ihr Gegenüber ein Architekt oder eine Architektin ist: Sie können diese Personen auf den veröffentlichten Listen der Architektenkammern finden oder sich die Zulassungsurkunde o.ä. zeigen lassen.

Die Berechnung des Architektenhonorars ist eine nicht ganz einfache Sache. Tatsächlich gibt es viele Möglichkeiten das Honorar zu berechnen. Ganz grundsätzlich muss zwischen zwei Aufgabenbereichen unterschieden werden:

Das Honorar für die Grundleistungen // Die Grundleistungen sind die die Leistungen, die zur Erbringung durchschnittlicher Architektenleistungen in der Regel erforderlich sind. Das Honorar steht bei diesen Leistungen in Abhängigkeit zu einem Teil der Baukosten, den sogenannten ‚anrechenbaren Kosten‘. Zusammen mit weiteren Parametern wie Honorarzone, Honorarsatz, Leistungsbild und Zu- oder Abschlägen, macht die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) hier konkrete Vorgaben für die Berechnung des sogenannten Grundhonorars.

Das Honorar für die Besonderen Leistungen // Besondere Leistungen sind diejenigen Leistungen, die projektindividuell erforderlich werden. Sie sollten unbedingt vor der Ausführung genau im Hinblick auf Art, Umfang und Vergütung vertraglich zwischen Architekt und Bauherr vereinbart werden. Die Art der Vergütung besonderer Leistungen ist grundsätzlich nicht festgelegt (vgl.: §3 HOAI). In den häufigsten Fällen werden von Architekten klar umrissene Aufgaben pauschal, unklarere Aufgaben zum Stundennachweis angeboten. Andere Vergütungsformen sind aber grundsätzlich auch zulässig.

Der offizielle Weg um herauszufinden, ob ein Haus unter Denkmalschutz steht, führt über die Kommune. Die Städte und Gemeinden haben gemäß den Denkmalschutzgesetzen der Länder die Pflicht, die Denkmallisten oder Denkmalbücher zu führen und den Bürgerinnen und Bürgern zugänglich zu machen. Denkmalschutz ist öffentliches Gut. Somit kann jeder Bürger Auskunft über den Denkmalstatus eines Hauses verlangen.

In größeren Städten oder Stadtstaaten kann man sich direkt an die zuständige Stelle der Denkmalschutzämter wenden. In Hamburg kann zudem digital, direkt über das Geoportal abgerufen werden, ob und wie ein Haus unter Schutz steht:  https://geoportal-hamburg.de/geo-online/

Ein Denkmal genießt gegenüber einem gewöhnlichen Haus jede Menge Vorteile. Zunächst einmal ist es mit dem Status ‚Denkmal‘ als kulturell besonders wertvolles Objekt ausgezeichnet und trägt damit ein Prädikat. Das Bauwerk hat also Eigenschaften, die es von den übrigen unterscheidet und für die Identität oder die Kultur einer Landschaft besonders wichtig macht. 

Daneben ermöglicht der Denkmalstatus ein Abweichen von jeder Menge baurechtlicher Vorschriften. Selbst von den Wärmedämmvorschriften kann in bestimmten Maße abgewichen werden. Jedes Denkmal hat das Potential zur Ausnahmegenehmigung von so mancher Vorschrift, was neben Baukosten auch Ressourcen sparen lässt.

Vor allem aber lässt sich mit einem Denkmal Geld sparen. Neben der Tatsache, dass man sich mit einem bestehenden Gebäude schon mal jede Menge Aufwand zur Errichtung eines Hauses spart, fördern viele Bundesländer Erhaltungsmaßnahmen an Denkmälern mit ordentlichen Fördersätzen. Auch wenn die Antragsverfahren für diese Förderungen teilweise sehr umständlich und aufwändig sind, ist es die Mühe wert. Zusätzlich werden Denkmäler in vielen Stadtsanierungsprogrammen bevorzugt oder erhöht gefördert. Bei der Beantragung von Fördermitteln der Stadtsanierung und Zuschussmitteln der Landesdenkmalpflege (sog. ‚Fachfördermittel‘) sollte vor Baubeginn die Kumulation dieser beiden Fördertöpfe geklärt werden, wenn beide aus Mitteln des Landes oder des Bundes bestehen.

Neben den staatlichen Fördermitteln sind in einzelnen Fällen auch Förderungen von Vereinen oder Stiftungen möglich, wie zum Beispiel der Deutschen Stiftung Denkmalschutz. Diese, sogenannten ‚Drittfördermittel‘ kommen in der Regel nur bei außergewöhnlichen Vorhaben oder besonders aufwändigen Maßnahmen zur Erhaltung wertvoller Kultursubstanz zur Anwendung.

Zu guter Letzt stehen einem Denkmaleigentümer erhöhte Abschreibemöglichkeiten seiner eigenen Ausgaben zur Erhaltung und Instandsetzung eines Denkmals auf seine Einkommenssteuer zur Verfügung. Die Ausgaben, die er nicht durch Fördermittel verbessert hat, kann er in einem Zeitraum zwischen 10 und 12 Jahren steuerlich anrechnen lassen. Vorausgesetzt, man bekommt die dafür erforderliche steuerliche Belastung jährlich zusammen, spart man hier eine ordentliche Stange Geld und tut auch noch was für die Kultur und die Umwelt.

Grundsätzlich sind alle Maßnahmen die das Innere oder Äußere eines Denkmals in irgendeiner Form verändern laut den Denkmalschutzgesetzen der Länder, genehmigungspflichtig. Maßnahmen des Unterhalts sind dann nicht genehmigungspflichtig, wenn sie nicht in die Bausubstanz eingreifen und das Erscheinungsbild nicht verändern oder die Bausubstanz schmälern oder verändern. Das Recht darüber zu entscheiden, ob eine Maßnahme genehmigungspflichtig ist oder nicht, sollte man ohne Ausnahme bei den Denkmalschutzämtern belassen.

Grundsätzlich sollte man sich als Denkmaleigentümer mit der Frage ‚brauche ich dafür eine Genehmigung?‘ immer wieder beschäftigen und lieber einmal zu viel nachfragen als einmal zu wenig. Die Genehmigungspflicht dient dem Schutze des Kulturgutes und der Vermeidung unbeabsichtigter Schäden durch mangelnde Fachkenntnisse oder Sachverstand. Im Denkmal gilt: Wenn das Original einmal kaputt oder weg ist, dann hilft auch kein Rekonstruieren mehr – das Original ist dann für immer verloren. Etwaige Förderungen oder Steuervergünstigungen können vollständig versagt werden, wenn man ohne Genehmigung an einem Denkmal Hand anlegt.

Ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung ist schnellt gestellt und in den meisten Bundesländern formfrei bei den unteren Denkmalschutzbehörden (i.d.R. bei den Baurechtsämtern angesiedelt) möglich. Der richtige Ansprechpartner dafür ist die untere Denkmalschutzbehörde.

Wer grob fahrlässig oder vorsätzlich handelt und ohne Genehmigung an einem Denkmal baut, es verändert oder zerstört, der kann die unter Umständen die volle Härte des Denkmalschutzgesetzes schmerzhaft zu spüren bekommen: Die Ländergesetze sehen Bußgelder von wenigen tausend bis zu 500.000 EUR vor oder die Anordnung der Wiederherstellung des entsprechenden Bildes – Das heißt dann: Alles wieder in den Urzustand versetzen. Die Entscheidung über die Anordnung eines Bußgeldes treffen in diesem Fall die Denkmalschutzbehörden. Dieses Geld ist mit Sicherheit besser in der Erhaltung eines Denkmals angelegt.

Allgemein wird Bauherren empfohlen, für die Dauer der Umsetzung ihres Vorhabens (Baustelle) eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Weiter wird empfohlen für den gleichen Zeitraum eine Baustellenversicherung abzuschließen.

Den Bauherren wird dringend empfohlen, sich zeitnah mit einem Versicherungsmakler zusammenzusetzen, um eine ggf. übernommene Gebäudeversicherung hinsichtlich etwaiger Risiken überprüfen zu lassen. Die Versicherung sollte inhaltlich hinsichtlich dem Versicherungsumfang und der geplanten Nutzung überprüft werden.

Soweit eine vorhandene Gebäudetechnik nicht die aktuellen technischen Mindestanforderungen erfüllt, sollte diese ersatzlos ausgetauscht werden. Hinsichtlich Gebäudetechnik ist insbesondere zu beachten, dass diese im Regelfall nicht vom Bauherren selbst montiert werden sollte, um den Versicherungsschutz für wasserführende Leistungen oder Elektroinstallationen nicht in Frage zu stellen. Gebäudetechnische Einrichtungen sollten bestenfalls immer von niedergelassenen Fachunternehmen eingebaut werden. Weiter sollte geprüft werden, ob eine Blitzschutzanlage auf dem Gebäude erforderlich sein kann oder sinnvoll ist (Versicherung).

Die Baukosten sollten in jedem Fall im Vorfeld eines Maßnahmenbeginns ordentlich und nach einer standardisierten Systematik erhoben werden (z.B. DIN276, Standardleistungsbuch, Gewerkeliste o.ä.). Von einem Vorhabensbeginn ohne Baukostenplanung wird dringend abgeraten. Die Kostenplanung sollte in jedem Fall vollständig nachvollziehbar sein und neben den reinen Baukosten auch die Projektnebenkosten und Grundstückskosten abbilden. Im besten Fall sollte die Kostenplanung von einem qualifizierten Fachmann (z.B. Architekt oder Ingenieur) erstellt werden.

Eine Kostenplanung benötigen Sie in der Regel neben Ihrem Eigenen Bedürfnis nach Übersicht auch für Banken bei Bankfinanzierungen und in seltenen Fällen auch für den Steuerberater.

Beim Rückbauen und Entsorgen von Altbaustoffen sollte sinnvoll und vernünftig vorgegangen werden. Ein bloßes ‚Reißen und Sammeln‘ kann unter Umständen vermeidbare Entsorgungskosten auslösen. Informieren Sie sich vor Beginn der Arbeiten beim zuständigen Abfallwirtschaftsamt (in der Regel im Landratsamt) über Entsorgungsvorschriften und Entsorgungskosten in Ihrem Landkreis oder Bezirk. Unter Umständen können nicht alle Baustoffe im eigenen Landkreis entsorgt werden (z.B. gipshaltige Baustoffe). Diese müssen dann in die nächstgelegene Deponie, z.B. in einem Nachbarlandkreis verbracht werden. Achten Sie unbedingt auf eine sachgemäße und ordentliche Entsorgung von Altbaustoffen. Unsachgemäßes Entsorgen wie Abkippen in nicht erlaubten Bereichen, verbrennen oder illegales Abladen ist nicht nur sehr umweltschädlich, es stellt zudem eine Ordnungswidrigkeit oder in schweren Fällen sogar eine Straftat dar und kann mit horrenden Summen bestraft werden.

Bei Problembaustoffen, wie z.B. belastetem Holz, diversen Dämmbaustoffen, Asbest oder anderem, sollten Sie eine Fachfirma beauftragen oder zumindest vor Arbeitsbeginn einen Sachverständigen die latente Gefahr, die von einem Baustoff ausgeht, prüfen lassen. In vielen Fällen sind Problembaustoffe ungefährlich, solang keine Stäube entstehen.

Wenn Sie einen Rückbau und oder eine Entsorgung durch ein gewerbliches Unternehmen ausführen lassen, bestehen Sie vor Auftragserteilung darauf, die entsprechenden Entsorgungsnachweise im Original ausgehändigt zu bekommen. Es muss immer nachvollziehbar sein, wohin die Baustoffe verbracht worden sind.

Bei Problembaustoffen ist es zudem sinnvoll nach einer entsprechenden Zertifizierung eines gewerbsmäßigen Entsorgers zu fragen.

Ihr Haus hat mehrere Versorgungsanschlüsse. In der Regel sind das Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation und ggf. Gas oder Fernwärme. Im schlechtesten Fall wird jeder der Hausanschlüsse von einem anderen Unternehmen betreut. Wasser und Abwasser betreuen in der Regel die Kommunen selbst, die anderen Anschlüsse können auch von privaten Netzbetreibern (z.B. Telekom) unterhalten werden.

Normalerweise besteht eine sogenannte Versorgungspflicht der Grundversorger. Dies bedeutet, dass die Erschließung Ihres Grundstücks, also die Leitungsführung bis zu Ihrer Grundstücksgrenze Sache des Versorgers ist. Kosten können für den entsprechenden Anschluss und die Zählereinrichtungen entstehen, den der Versorger normalerweise errichtet oder ihn durch einen Subunternehmer errichten lässt. Wenn Sie einen Hausanschluss beauftragen, wird dies normalerweise vom Versorger übernommen. Den meisten Versorgern ist es relativ egal, wo Ihr Hausanschluss ins Haus eintritt. Direkt hinter der Hauswand ist für ihn Schluss. Für den Bauherren kann es durchaus problematisch werden, wenn die Hausanschlüsse wie z.B. Abwasser an einer ungünstigen Stelle ins Haus eintreten. Überlegen Sie die Hausanschlussstelle daher sorgfältig und stimmen Sie diese am besten mit Ihrem Planer ab.

Aufgepasst! – Die Leitungsführung ab der Grundstücksgrenze bis zum Übergabepunkt in Ihrem Haus ist kostenmäßig Sache des Eigentümers. Es handelt sich um die sog. ‚private Erschließung‘ oder ‚nichtöffentliche Erschießung‘ wohingegen die Leitungsführung vom Netz bis zur Grundstücksgrenze die sog. ‚öffentliche Erschließung‘ darstellt.

Vor Beginn einer Planung für ein Bauvorhaben sollte ein Architekt ein paar Informationen sammeln, um einerseits den Bauherren über Art und Umfang der für das Vorhaben erforderlichen Planungsarbeiten informieren und beraten zu können und andererseits seine eigenen Planungs- und Überwachungsziele festzulegen. Ein wesentliches Manko im Mechanismus der ansonsten gut strukturierten Planungsabläufe ist, dass sich das Honorar eines Architekten in der Regel an den Baukosten orientiert. Diese sind abhängig von Art und Umfang der Bauaufgabe.

Dem zu Folge kann ein Architekt vor Beginn seiner Planungsarbeit nur sehr schwer ohne Weiteres sagen, was seine Arbeit kosten wird. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) hatte zwar bis 2020 feste Sätze verbindlich festgelegt, weswegen sie auch den irreführenden Beinamen „Honorar- und Gebührenordnung“ verliehen bekommen hatte, aber so richtig anwendbar zur Vorausberechnung eines Honorars für eine Planungsaufgabe waren diese Regelsätze immer erst, wenn die Baukosten berechnet waren. Und das geschieht eben in den meisten Fällen erst in der zweiten Leistungsphase der Arbeit des Architekten.

Nun wurde vom Architekten in der Vergangenheit oft verlangt, vor Beginn seiner Planung ein berechnetes Angebot seines Honorars vorzulegen oder gar Aussagen zu Baukosten zu machen. Natürlich konnte das in den meisten Fällen nicht funktionieren, da ja die Planung, die Art und Umfang der Maßnahme festlegt vor Beauftragung noch nicht erarbeitet wurde. So ergaben sich zwei mögliche Wege: Der Architekt musste entweder einen großen Teil seiner Planungsarbeit in Vorleistung erbringen oder die Honorarforderung eines Planers wurden im Nachhinein zur bösen Überraschung für den Bauherren. Beides keine besonders ‚prickelnden‘ Optionen. Auch wenn der Bauherr nach Vorlage der geschätzten oder berechneten Baukosten das Projekt nicht fortführen wollte, fielen die Mindestsätze der erbrachten Planungsleistungen an.

Um eine funktionierende Verbesserung beider möglicher Entwicklungen anbieten zu können und gleichzeitig die Interessen und Rechte von Auftraggeber und Auftragnehmer gleichermaßen zu wahren, hat der Gesetzgeber mit Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zum 01.01.2018 eine Reihe neuer Normen geschaffen. Darunter auch den damals neuen §650p BGB „Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen“:

(1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

(2) Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.

Sind die Planungsziele also zu Beginn eines Vorhabens noch unklar, so müssen diese zunächst ermittelt werden. Oder vereinfacht gesagt: Es muss erst erhoben werden, was geplant werden soll und welche Planungsleistungen dafür erforderlich sein werden. Einfach drauf losplanen ist also nicht mehr möglich und war auch vorher schon nicht wirklich ratsam.

Die Planungsgrundlage kann innerhalb einer Planungsleistung erfolgen oder als vorgeschaltete Bearbeitungsphase. Wichtig dabei ist aber zu beachten, dass die Erstellung einer Planungsgrundlage keine reguläre Grundleistung nach Anlage 10 zu §34 HOAI darstellt und damit in jedem Fall eine besondere Leistung ist. Besondere Leistungen sind vom „Grundhonorar“, oder seit 01.01.2021 „Basishonorar“, nicht abgedeckt. Es erscheint also sinnvoll, die Erstellung einer Planungsgrundlage vor die Beauftragung einer eigentlichen Planungsaufgabe vorzuschalten, weil man daraus mehrere Vorteile ableiten kann:

Zunächst kann die Erstellung einer Planungsgrundlage damit pauschal formuliert werden und es gehen keine, an die Planungsgrundlage gebundenen weiteren Pflichten einher, wenn man diese einem Planungsauftrag vorschaltet. Zwar steht einem Verbraucher (z.B. ein privater Bauherr) ein Sonderkündigungsrecht nach Erstellung der Planungsgrundlage zu, jedoch ist unklar, ob sich bei einer Sonderkündigung einer weiterreichenden Planung ggf. Schadensersatzforderungen seitens des Architekten ableiten ließen. Die vorgeschaltete Planungsgrundlage ist also in jedem Fall die sauberere Lösung.

Besonders sinnvoll scheint die Abkopplung von anderen planerischen Leistungen bei Bestandssanierungen zu sein, da hier die Umfänge, Arten und Ziele einer Planung erst anhand des Bestandes und dann anhand beteiligter Behörden, wie zum Beispiel den Denkmalschutzbehörden bei einem Baudenkmal, erarbeitet werden müssen.

Muss ich eine Planungsgrundlage zusätzlich bezahlen?

Ja‘ein. Grundsätzlich stellt die Erstellung einer Planungsleistung keine reguläre Grundleistung dar und ist dem zu Folge separat zu vergüten. Nun können aber unter Umständen diverse Inhalte einer Planungsgrundlage einzelne oder ganze Inhalte der Leistungsphase 1 „Grundlagenermittlung“ inhaltlich ersetzen oder deckungsgleich sein, sodass diese nicht noch einmal erbracht werden müssen. Ein Bauherr ist hier gut beraten, über die Leistungsteile der Leistungsphase 1 mit seinem Architekten zu verhandeln um das Honorar dieser Leistungsphase unter Umständen einsparen zu können, wenn die Planungsgrundlage die wichtigsten Punkte schon definiert. In jedem Fall stellt dies eine faire Vorgehensweise dar, weil der Auftraggeber damit nur dann Geld spart, wenn der Architekt auch weniger Leistung erbringt. Dabei gewinnen Auftraggeber und Auftragnehmer.

Was ist eine Kosteneinschätzung?

Was genau formal eine KostenEINschätzung sein soll, darüber wird seit Einführung des §650p BGB viel diskutiert. In einem Punkt sind sich aber alle einig: Sie unterscheidet sich qualitativ von der Kostenschätzung oder der Kostenberechnung, z.B. nach DIN 276. Demnach ist die Kosteneinschätzung eine erste, grobe ‚Hausnummer‘ für das beabsichtigte Vorhaben – noch nicht mehr. Eine präzise Treffsicherheit kann auf Grund der noch zu erarbeitenden Planung jedenfalls noch nicht erwartet werden. Viel mehr wird mit der Kosteneinschätzung der Versuch unternommen, dem Auftraggeber die Größenordnung einer Maßnahme vor Augen zu führen. Sie kann im Weiteren auch zur Ermittlung eines Honorars, respektive einer Honorargrößenordnung für dann später zu erbringende Planungsleistungen sehr hilfreich sein. Auf Grundlage von Zahlen werden die Berechnungen für Honorare für Planungsleistungen mit anderen Bauvorhaben vergleichbar. Besonders auffällig hohe oder niedrige Honorarangebote können damit dann hinterfragt werden.

Genau wie alle anderen Anbieter von Dienst- und Werkleistungen auch, sollte auch ein Architekt seinem Kunden die Preisbildung und Preiszusammensetzung seiner Angebote erklären können. Daher bleibt nur der Tipp: Fragen Sie Ihren Planer, wie sich seine Angebotspreise zusammensetzen.

Was umfasst eine Planungsgrundlage?

Eine einheitliche Definition, was eine Planungsgrundlage genau an Unterlagen umfasst, gibt es nicht und kann es nicht geben, da sich Art und Umfang der Inhalte nach den individuellen Bedürfnissen und Anforderungen eines Vorhabens ausrichten. Die Planungsgrundlage ist sozusagen ‚formfrei‘. Manchmal reicht eine schriftliche Beschreibung oder ein Systemgrundriss. Es können aber ebenso Bilder, Produktmuster oder anderes herangezogen werden, wenn diese die Ziele der Planung beschrieben. Bei Vorhaben mit höheren Anforderungen können auch grafische Ausarbeitungen wie Netzwerkdarstellungen von Einflussfaktoren oder sogar einfache Grundrisse oder Grundrissskizzen Gegenstand der Planungsgrundlage sein. Die Art und der Umfang einer Planungsgrundlage kann frei von Auftraggeber und Auftragnehmer festgelegt werden.

Was kostet eine Planungsgrundlage?

Je nach Art und Umfang der Aufgabenstellung können die Kosten zur Erstellung einer Planungsgrundlage variieren. Für einen Verbraucher, der ein einfaches Bauvorhaben beabsichtigt, ist es sicherlich am sinnvollsten, von seinem Architekten die Erstellung einer Planungsgrundlage zu einem festen Pauschalpreis zu verlangen, wenn sein Vorhaben ein, für den Planer durchschnittliches Niveau nicht übersteigt. Das kann zum Beispiel bei der Absicht der Errichtung eines Ein- oder Mehrfamilienwohnhauses oder kleinerer Bauvorhaben der Fall sein, deren Anforderung ein Architekt aus seinem Berufs-Fachwissen heraus überschauen können sollte. Als Faustwert zur Beurteilung kann dazu ein Ansatz erforderlicher Stunden zur Erstellung der Planungsgrundlage mal Stundensatz des Architekten dienen, um grob einzuschätzen, ob ein Angebot angemessen erscheint.

Bei größeren Bauvorhaben kann es sinnvoll sein, die Erstellung der Planungsgrundlage anderweitig, zum Beispiel auf Nachweis zu vorher vereinbarten Stundensätzen zu vereinbaren, wenn beispielsweise Umstände auf das Vorhaben einwirken, die der Architekt gesondert erarbeiten muss. Das kann der Fall sein, wenn sich die Planungsabsicht auf Objekte in Sonder-Themengebieten erstreckt, wie Denkmalschutz, besondere Anforderungen an Hygiene oder Prozessmanagement oder Natur- und Umweltschutz etc.. Wenn die Einschätzung des erforderlichen Stundenaufwandes schwerfällt, kann mit einem Stundenbudget ein Ausufern der Aufwände kontrollierbar bleiben. Das Benennen von Stundenaufwänden kann für den Architekten in der Regel dann schwer bis unmöglich sein, wenn es sich um besondere Sonderbereiche des Bauens handelt.

Zu Art und Höhe der Vergütung der Planungsgrundlage sagt der Gesetzgeber (leider) nicht viel. Es bleibt dafür nur der §632 BGB, der sagt, dass die Höhe sich nach der ansonsten üblichen ‚Taxe‘ (=Vergütungsregel) bemisst, wenn keine Vergütung explizit vereinbart worden ist. Die ‚ansonsten übliche Taxe‘ müsste in diesem Fall wohl die HOAI oder die AHO sein, die beide über die sog. ‚Besonderen Leistungen‘ nur mitzuteilen haben, dass die Höhe der Vergütung von Besonderen Leistungen frei vereinbart werden kann … also auch kein hilfreicher Lösungsweg. Es ist also in jedem Fall besser, sich über die Art und Höhe der Vergütung einer Planungsgrundlage vorher (vertraglich) zu verständigen.

Dieses Vorgehen schützt Auftraggeber und Planer gleichermaßen, weil dadurch nicht all‘ zu viele Vorleistungen erbracht werden müssen, ohne dass deren Vergütung klar ist. Leider hat in den letzten Jahren immer mehr zugenommen, dass der ein oder andere Bauherr der Meinung war, ein Architekt müsse erst einmal seine Arbeit unter einen gewissen Beweis stellen, bevor er einen Auftrag zu erwarten habe. Dabei wird verkannt, dass der Architekt ja der ‚Dienstleister‘ des Bauherrn ist und ab Auftragserteilung einen grundsätzlichen Anspruch auf Vergütung seiner Leistung geltend machen kann.

Gibt es Alternativen zur Planungsgrundlage?

Auch die Antwort auf diese Frage ist – Sie ahnen es – von den Rahmenbedingungen eines Vorhabens abhängig. Solange die Planungs- und Überwachungsziele vor Beginn der Planungsarbeit nicht klar sein sollten, ist die Planungsgrundlage durch die gesetzliche Verankerung Pflicht. Nun können aber die Planungs- und Überwachungsziele vor Beginn der Planungsarbeit schon durch andere Instrumente erhoben worden sein und sind dann vor Beginn der Planungsarbeit bekannt. Die Pflicht zur Planungsgrundlage würde in so einem Fall entfallen.

Nun gibt es sogar gleich mehrere Methoden, Planungs- und Überwachungsziele zu ermitteln:

1. // Erstellung einer Planungsgrundlage; Die Erstellung einer Planungsgrundlage ist ein probates Mittel zur Erarbeitung von Planungs- und Überwachungszielen eines Vorhabens.

2. // Standardisiertes Bauen; Manchmal sind Bauvorhaben strukturell recht ‚durchschnittlich‘. Bei einfachen Bauaufgaben, wie z.B. der Planung und Errichtung eines ganz gewöhnlichen, nicht unterkellerten Einfamilienwohnhauses, können Planungs- und Überwachungsziele auch im Rahmen eines Beratungstermins beim Architekten besprochen und dann festgelegt werden.

3. // Bedarfsplanung; Eine andere, jedoch sehr viel umfangreichere Methode, sowohl den Bedarf, der durch ein Vorhaben ausgelöst werden kann, aber eben auch die dafür erforderliche Art und den Umfang von Planungsleistungen zu erarbeiten, ist die Erstellung einer Bedarfsplanung, z.B. nach DIN 18205. Dabei wird systematisch ermittelt, was und wie viel zur Umsetzung eines Vorhabens erforderlich sein wird.

4. // Vergleiche zu anderen Projekten; Wenn ein abgeschlossenes Projekt in gleicher Art und Aufgabenstellung zur Verfügung steht, können daran die Planungs- und Überwachungsziele vergleichend abgeleitet werden. Dabei gilt aber der Grundsatz, dass kein Projekt genau wie ein anderes ist. In dem Fall sollten die Planungs- und Überwachungsziele schriftlich fixiert und vereinbart werden.

Die Möglichkeiten die Planungs- und Überwachungsziele zu ermitteln und / oder festzulegen sind vom Gesetzgeber nicht definiert und auch nicht beschränkt. Es gibt sicherlich eine Vielzahl von Möglichkeiten, diese zu erarbeiten. Damit wird auch sichergestellt, dass für individuelle Bauaufgaben individuelle Lösungswege offenbleiben. Wichtig ist nur, dass sich am Ende der Erarbeitung der Planungs- und Überwachungsziele sowohl Auftraggeber wie auch Auftragnehmer darüber einig sind und diese gemeinsam vereinbaren um reibungslos in eine Planung einsteigen zu können.

Fazit

Die Planungsgrundlage ist ein gutes und hilfreiches Instrument, welches es dem Bauherrn ermöglichen soll, eine Übersicht über sein Vorhaben zu bekommen und ihn vor zu hohen Aufwänden und Forderungen schützen soll, die er zu Beginn eines Vorhabens (noch) nicht vollständig übersehen kann. Der Bauherr schränkt damit auch die Möglichkeiten des Architekten ein, ihm Leistungen in Rechnung zu stellen, die er zur grundsätzlichen Entscheidung über seine Vorhaben eventuell noch gar nicht benötigt.

Auf der anderen Seite schützt die Planungsgrundlage auch den Architekten, der mit Erstellung einer Planungsgrundlage klarere Aussagen gegenüber seinem Bauherren machen kann und nicht weit in die Planung einsteigen muss, ohne dafür vergütet zu werden. Er kann sich damit eine profunde und saubere Grundlage schaffen, auf der er seine Planungsleistungen sauber und möglichst vollständig anbieten kann. Das macht die Arbeit eines Architekturbüros by the way auch deutlich planbarer.

Der Bauherr kann mit einer Planungsgrundlage grundsätzlich auch Alternativangebote anderer Planer einholen. Da ihm die Planungs- und Überwachungsziele ja nach der Erstellung einer Planungsgrundlage bekannt sein sollten, können die Angebote mehrerer Anbieter besser miteinander verglichen werden.

Diese ‚Vorphase‘ vor der eigentlichen Planung scheint zunächst umständlich, weil sie von den meisten Beteiligten ein Abweichen von lieb gewonnenen Strukturen und Vorgehensweisen abverlangt. Sie ist aber bei näherer Betrachtung für alle Beteiligten rational belastbarer und schafft Ziel- und Investitionssicherheit.

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Viele Bauvorhaben sind auf Grund Art und Umfang der zu tätigen Arbeiten in dem ein oder anderen Förderprogramm förderfähig. Größter und bekanntester Fördermittelgeber ist die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) die eine umfangrieche Palette an verschiedenen Fördermittelprogrammen anbieten. Größtes und bekanntestes Programm ist die BEG (Bundesförderung effizienter Gebäude). Daneben bieten auch viele Landesbanken, Kommunen oder Stiftungen finanzielle Unterstützungen beim Bauen und / oder Sanieren an. Eines haben aber alle diese Fördermittelgeber gemein: Die Fördermittelprogramm bieten Fördermittel an, die an bestimmte Bedingungen, die sog. ‚Förderkriterien‘ gebunden sind. Hier ist man gut beraten, wenn man sich vor Antragstellung gut informiert. Es gibt zwar für viele Bauvorhaben ein passendes Fördermittelprogramm, aber nicht jedes Fördermittelprogramm ist für jedes Vorhaben geeignet. Viele Fördermittelprogramme werden zudem in Varianten Angebote, sodass auch Teile von Maßnahmen gefördert werden können, wenn nicht alle Kriterien von einem Vorhaben erfüllt werden können, weil es technisch nicht geht, oder die Erfüllung aller Kriterien einen zusätzlichen Kostenaufwand darstellen würde.

Die Förderkriterien geben in der Regel Ziele einer Maßnahme vor, wie z.B. einen bestimmten Wärmedämmwert oder ein bestimmtes gestalterisches Ziel.

Besonders gut fördern in Baden-Württemberg die Stadtsanierungsprogramme des Landes oder die Entwicklungsprogramme des Landes, wie z.B. das ‚ELR‘ – Entwicklungsprogramm ländlicher Raum. Ob Ihr Haus in einem Fördergebiet liegt, kann Ihnen die Kommune sagen, die solche Förderverfahren in der Regel führt oder betreut. Bei den Stadtsanierungsprogrammen gibt es normalerweise auch immer einen konkreten Sanierungsberater, dessen Beratung Sie kostenfrei in Anspruch nehmen können, wenn Ihr Haus in einem Sanierungsgebiet liegt.

Es wird darauf hingewiesen, dass die eigene Gesundheit und die der anderen am Bau Beteiligten oberste Priorität hat. Daher sollten Altbaustoffe, Bodenbeläge, Alttextilien oder Teppichböden nur mit Atemwegsschutz, Schutzbrille und bestenfalls in Ganzkörperanzügen beseitigt werden; sowie möglichst staubfrei und möglich schnell in verschlossene Müllsäcke verpackt entsorgt werden, um gesundheitsgefährdende Stäube, Pilze und Kleinstlebewese (z.B. Milben) einzudämmen.

Gleiches gilt für die vorsichtige Abnahme von sichtbar mit Mikroorganismen belasteten Putzflächen (Schimmel). Eine Verschleppung von Pilz- und / oder Schimmelsporen im Haus sollte zudem vermieden werden.

Weiter ist bei allen Bauarbeiten unbedingt auf die Standfestigkeit von Decken und Wänden zu achten, wenn an diesen Bauteilen gearbeitet wird (Z.B. Putze abschlagen, Deckenfüllungen entnehmen, etc.). Die Unfallgefahr ist hier versteckt hoch. Unsichere Bereiche sollten gesichert oder abgesperrt werden.

Eine Zahlungserinnerung ist eine freundlich gemeinte Erinnerung daran, dass eine bereits zugesendete Rechnung noch nicht beglichen worden ist. Eine Zahlungserinnerung stellt regelmäßig keine Mahnung dar und löst auch keine Mahnkosten oder anderweitige Mahnfolgen aus. Solange keine Zahlungsfrist vertraglich vereinbart worden ist, ist eine Rechnung ab dem Zeitpunkt des Zugangs fällig, das bedeutet, dass die Kulanz-Frist zur Bezahlung einer Rechnung ab dem Zeitpunkt des Zugangs läuft. Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann sich ein Rechnungsempfänger allerdings nicht darauf berufen, dass eine Rechnung erst ein paar Tage bei ihm angekommen wäre. Er muss die Zahlung einer beanstandungsfreien Rechnung so schnell wie möglich veranlassen.

In der Regel werden Zahlungserinnerungen 10 Tage nach Rechnungsausstellung versendet, wenn eine gestellte Rechnung noch nicht beglichen worden ist. Das soll den Rechnungsempfänger freundlich daran erinnern, dass seine Rechnung noch nicht bezahlt wurde. Es stellt also eine Art Service des Rechnungsstellers dar.

Damit versucht der Rechnungssteller u.U. die Zahlung zu beschleunigen, damit ihm keine zusätzlichen Kosten (z.B. zusätzliche Zinsen) durch das übermäßige Warten auf seinen Rechnungsbetrag entstehen. Die 10 Tage dienen dabei lediglich als handhabbarer Regelwert und haben keine gesetzliche Grundlage.

Wenn in einer Rechnung die Sie erhalten etwas nicht stimmt, oder Sie etwas nicht nachvollziehen können, sollten Sie diesen betreffenden Punkt aufklären, bevor Sie eine Rechnung bezahlen. Mit dem Begleichen einer Rechnung geht immer auch eine Zustimmung zu Art und Inhalt der Abrechnung einher. Sie sollten also Unklarheiten immer sofort aufklären und nicht auf später verschieben. Warten Sie nicht bis zur Mahnung um Unklarheiten anzusprechen, weil es dann schon zu spät sein kann. Manche Rechnungen haben Einspruchsfristen, das bedeutet, dass Einwände oder Rückfragen nur in einer bestimmten Frist gestellt werden können. Versäumen Sie diese Frist, haben Sie der Rechnung quasi zugestimmt. Es ist aber ungeachtet der Einspruchsfrist auch ein bisschen unfair, eine Rückfrage all‘ zu lange zurückzuhalten und damit den Zahlungsverkehr zu verlangsamen.

Wichtig ist, dass Sie selbst tätig werden. Der Rechnungssteller hat mit Ausstellung der Rechnung seinen Teil zur Rechnungsabwicklung erstmal erfüllt. Jetzt sind Sie am Zug: Entweder Sie begleichen die Rechnung, wenn alles in Ordnung ist, oder Sie müssen Unklarheiten aus eigenem Antrieb heraus ansprechen. Seien Sie fair und lassen Sie Rückfragen nicht bis zum letzten Tag vor einer Mahnung liegen. Sprechen Sie Unklarheiten immer gleich an.

Am praktikabelsten ist es, wenn Sie unklare Punkte auf der Rechnung markieren oder sich bei einer Erläuterung der Unklarheit auf die entsprechende Positionsnummer beziehen. So kann Ihr Gegenüber Ihre Rückfrage schneller zuordnen.

Wenn Sie eine vom Architekten geprüfte Rechnung erhalten, sollte Sie die Rückfrage immer an der Prüfenden richten, damit dieser für Sie die entsprechende Antwort einholen kann.

Eine Mahnung ist im Gegensatz zu einer Zahlungserinnerung eine sehr ernste Sache. Vorneweg: Niemand versendet gerne Mahnungen, weil diese ein Anzeiger für Ärger, Kosten und Verzug sind. Gleichzeit kann es mal passieren, dass man eine Rechnung schlicht und einfach vergisst oder diese im Alltagstrubel untergeht. Es sollte allerdings nur nicht all‘ zu oft passieren, weil man sonst schnell den Eindruck von Unzuverlässigkeit und schlechter Zahlungsmoral erzeugen könnte.

Wenn Sie eine Mahnung erhalten, bedeutet dies, dass Sie trotz einer Zahlungserinnerung eine an Sie gerichtete Rechnung nicht noch bezahlt haben. Die Zahlungserinnerung ist aber für die Mahnung keine zwingende Voraussetzung. In der Regel erhalten Sie eine Mahnung, wenn Sie vier Wochen nach Rechnungszugang noch keine Zahlung geleistet haben und sich auch sonst nicht anderweitig zu der Rechnung geäußert haben. Abweichungen davon sind möglich, wenn das vor Auftragserteilung vertraglich vereinbart worden ist (z.B. eine Zahlungsfrist).

Mit einer Mahnung kann ein Rechnungssteller Mahnkosten und Verzugszinsen der säumigen Rechnungssumme erheben. Mahnkosten stellen dabei einen kleinen ‚Schadenersatz‘ für den zusätzlichen Aufwand dar, den der Rechnungssteller mit dem Erarbeiten und Verfolgen von Mahnungen hat. Die Mahnzinsen beziehen sich dabei auf die Rechnungssumme und werden in der Regel mit 8,0% verzinst, damit die Verzugskosten, die der Rechnungssteller erleidet vom Verursacher getragen werden. Die säumige Rechnung wird dem zu Folge nicht ‚teurer‘, der Betrag steigt an, damit der Rechnungssteller gegenüber anderen, z.B. Banken, die ihm durch den Zahlungsverzug entstehenden Kosten (z.B. Zinsen) bedienen kann.

Wenn Sie sich trotz Zahlungserinnerung und Mahnungen nicht zu einer Rechnung äußern, ist das zunächst einmal ein unfaires Verhalten gegenüber Ihrem Projektpartner. Sie sollten dem Rechnungssteller wenigstens die Chance geben zu verstehen, warum Sie seine Rechnung nicht bezahlen (wollen).

Wenn Sie das Geld für eine entsprechende Rechnung nicht haben, z.B. weil die Rechnung deutlich höher ausgefallen ist als erwartet, dann sollten Sie wenigstens den Versuch unternehmen, mit dem Rechnungssteller zu sprechen. In Ausnahmefällen sind Stundungen (vergleichbar mit Ratenzahlungen) möglich. Ob solch ein Vorgehen möglich ist, entscheidet aber allein der Rechnungssteller als großes Entgegenkommen gegenüber seinem Kunden.

In der Regel erhalten Sie 2 – 3 Mahnungen in Abständen von nicht weniger als einem Monat. Die Mahnkosten und Mahnzinsen können dabei von Mahnung zu Mahnung steigen. Da Sie verzugssäumig sind, hat der Rechnungssteller einen Anspruch auf diese zusätzlichen Kosten. Der Rechnungssteller darf schon nach der ersten Mahnung seine Arbeit bis auf Weiteres einstellen, weil Sie als Auftraggeber Ihren Vertragspflichten dann nicht nachkommen.

Leisten Sie trotzdem keine Zahlung, kann der Rechnungssteller ein Mahnverfahren beim zuständigen Gericht beantragen. Ein Mahnverfahren ist eine ärgerliche, zeitintensive und teure Sache, die alle Beteiligten lieber vermeiden wollen. In der Regel gehen Rechnungssteller diesen Schritt erst, wenn wirklich kein anderer Weg bleibt und sie nach Analyse der Abrechnung gute Chancen auf einen Zuspruch vor Gericht haben. Die Kosten eines Mahnverfahrens (Mahnkosten, Mahnzinsen, Anwaltskosten, Gerichtskosten, etc.) muss in diesem Fall am Ende der Rechnungsempfänger bezahlen. Ist kein Geld da, kann der Rechnungssteller sich unter Umständen sogar in das Grundbuch des Rechnungsempfängers einklagen oder eine Gehaltspfändung erwirken. Für die weitere Zusammenarbeit ist so ein Mahnverfahren keine gute Grundlage. Deswegen darf der Rechnungssteller bei so lange säumigen Zahlungen vor Bestreiten eines Mahnverfahrens den Auftrag sogar kündigen.

Grundsätzlich wird empfohlen mit diffusionsoffenen Baustoffen (z.B. Putz und Farben) und Baukonstruktionen (z.B. Wandaufbauten) zu arbeiten. Die Luftfeuchtigkeit, die bei der Nutzung des Wohnhauses in den Innenräumen ganz natürlich ansteigt, muss auch weiterhin durch die Wandfläche nach außen diffundieren können. Sperrende Schichten, wie z.B. Dispersionsfarben würden diesen Prozess einschränken und die Gefahr erneuter Schimmelbildung befördern. Insbesondere hinsichtlich von bereits vorhandenen, modernen kunststoffhaltigen Zementputzen oder einfachen Zementputzen sollten keine weiteren Sperrschichten eingebaut werden. Es wird empfohlen grundsätzlich eine gesunde und vernünftige Herstellung von Innenwandoberflächen vorzuziehen.

Es wird darauf hingewiesen, dass Bauteile und Baustoffe bestehender Bauwerke, belastet sein können (Putze mit Schwarzschimmel, Stäube, Teppichböden, andere Textilien), u.U. gesundheitsgefährdend sein können und daher mit Vorsicht und Schutzausrüstung zu behandeln sind. Der Rückbau solcher belasteten Bauteile sollte nur unter großer Vorsicht und mit entsprechender Schutzausrüstung oder von einem Fachunternehmen erfolgen.

Belastende Stoffe, Baugifte und Ähnliches müssen nicht immer gleich auf den ersten Blick erkennbar sein. Oftmals können diese in alten, damals handelsüblichen Baustoffen stecken, z.B. Bleifarbe oder Formaldehyd in alten Pressspanplatten. Es sollte daher stets kritisch beobachtet werden und bei Anzeichen einer Unverträglichkeit sofort die Arbeiten eingestellt werden.

Weiter wird darauf hingewiesen, dass auch in bisher verdeckten Bauteilen und Baustoffen Baugifte und / oder gesundheitsgefährdende Stoffe stecken können, die zur Einbauzeit ggf. erlaubt gewesen sein können. Im Zweifel sollte hier Rücksprache mit dem Sachverständigen gehalten werden.